Qué pasa con los dólares para comprar una propiedad: lo que cambió con Inocencia Fiscal II

Qué problema resuelve

La primera Ley de Inocencia Fiscal (Ley 27.799), vigente desde enero de 2026, ya permitía usar fondos no declarados en una compraventa de inmuebles. Pero tenía un hueco: su protección alcanzaba a Ganancias e IVA y no a Bienes Personales. Quien aparecía comprando una casa con dólares que nunca había declarado quedaba expuesto a que se le reclamara ese impuesto por los años en que, en teoría, ya los tenía.

La reforma, conocida como Inocencia Fiscal II, se aprobó en el Senado el 17 de septiembre y se publicó en el Boletín Oficial el 9 de octubre de 2026 como Ley 27.826. Su artículo 7 agrega a la ley anterior el artículo 40 bis, que es el que importa para quien compra una propiedad.

Lo que dice la ley, en tres partes

Quién puede usarlo y quién no

No es una regla para cualquier comprador. Vale para personas humanas y sucesiones indivisas residentes en el país que optaron por el régimen simplificado de Ganancias. La reforma eliminó los topes de ingresos y de patrimonio que tenía la primera versión.

• Empleados, jubilados, autónomos y quienes combinan monotributo con Ganancias pueden adherir.
• Si solo pagás monotributo, consultá con tu contador si podés optar por la declaración simplificada de Ganancias y qué inscripción corresponde en tu caso. La ley no dispone que todos deban abandonar el monotributo.
• Grandes Contribuyentes Nacionales y ciertos funcionarios públicos pueden adherir solo para presentar y pagar la declaración, sin el resto de los efectos.
• Hay que ser residente fiscal durante todo el período declarado, salvo para quienes optan por el período 2025.

Adherir no alcanza: la protección depende también de presentar la declaración jurada en término y pagar. Ese paso lo resuelve tu contador antes de la escritura, no después.

Lo que no cambia

El escribano sigue controlando. La ley dice que la adhesión al régimen es un “antecedente favorable” para quienes deben prevenir el lavado de activos, pero deja expresamente vigentes sus deberes de debida diligencia. Le dio a la UIF 15 días hábiles desde la publicación para emitir la norma que define cómo se aplica. El alcance concreto de ese “antecedente favorable” depende de esa norma.

ARCA puede revisar si hay una discrepancia significativa. La ley contempla tres vías: un ajuste de al menos 15% que además supere el mínimo de $5.000.000; un ajuste que supere el umbral de evasión simple, hoy $100.000.000; o un ajuste originado en facturas o documentos apócrifos o en ingresos directos computados improcedentemente. La carga de demostrar la discrepancia recae en ARCA.

El beneficio especial tiene plazo. Hasta el 31 de diciembre de 2027, los fondos utilizados al otorgar la escritura pueden acceder, bajo las condiciones del artículo 40 bis, al efecto liberatorio allí previsto. La norma también fija su tratamiento a efectos de Bienes Personales. El régimen simplificado de Ganancias tiene reglas y plazos propios.

Cómo ordenar la compra

Si estás pensando en comprar en San Martín de los Andes con ahorros que no están en el banco, el orden importa más que la velocidad:

1. Antes de señar, confirmá con tu contador que podés adherir al régimen simplificado y que estás al día con la declaración y el pago.
2. Hablá con el escribano antes de la firma para saber qué documentación te va a pedir sobre el origen de los fondos.
3. Revisá la seña y el boleto: qué se paga en cada etapa y qué parte se paga en efectivo en la escritura. La regla protege los pagos hechos al otorgar la escritura.
4. Tené en cuenta el plazo si la operación es en cuotas o con posesión diferida.

Si vendés, esto te interesa por otra razón: hay compradores con dólares que hasta ahora no se animaban a usarlos. Conviene que tu escribano y tu contador revisen cómo te afecta recibir el pago en efectivo, porque la norma está pensada desde quien usa los fondos.

¿Estás por comprar o vender?

Carolina Godoy, abogada y socia de Catalán Propiedades, te ayuda a ordenar la reserva, la seña, el boleto y la escritura en San Martín de los Andes. La parte impositiva la resuelve tu contador.

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Preguntas frecuentes

Fuentes y alcance de la nota

Fuentes verificadas el 20 de octubre de 2026. La Ley 27.826, publicada en el Boletín Oficial el 9 de octubre, incorporó el artículo 40 bis a la Ley 27.799. Esta nota explica la regla general; no analiza situaciones particulares ni reemplaza el asesoramiento de un contador o escribano.

• Ley 27.799, texto actualizado: artículos 38 a 41Texto vigente del régimen simplificado, sus condiciones, la presunción de exactitud y la regla para pagos en efectivo al escriturar.
• Ley 27.826: reforma de Inocencia FiscalIncorpora el artículo 40 bis a la Ley 27.799 y modifica los requisitos y efectos del régimen.
• UIF: Resolución 242/2023 para escribanos públicosReglas de identificación, declaración de licitud y origen de fondos, y debida diligencia según el riesgo.
• Tristán y Asociados: principales cambios que introduce la Ley 27.826Transcribe el art. 7 de la Ley 27.826, que incorpora el art. 40 bis a la Ley 27.799 (escrituras, bancarización y Bienes Personales), y el art. 3 (quiénes pueden adherir).
• Infobae: el Gobierno reglamentó la ley de Inocencia Fiscal II (09/10/2026)Pagos en efectivo en escrituras, plazo al 31/12/2027 y plazo de 15 días hábiles para la UIF.
• iProfesional: qué cambia para los ahorristas y qué podrá revisar ARCA (14/10/2026)Cuándo ARCA puede impugnar una declaración: la “discrepancia significativa”.
• La Nación: qué cambia para quienes quieren usar los dólares del colchón para comprar una propiedadQuiénes pueden adherir al régimen simplificado y el rol del escribano como sujeto obligado.
• El Cronista: comprar una casa con los dólares del colchón sin problemas con ARCA (30/06/2026)Cómo era antes de la reforma: la primera Ley de Inocencia Fiscal no cubría Bienes Personales.