Guía legal · Contratos
Seña, reserva: qué firma cada quién y qué pasa cuando el que compra ya vive adentro
Hay un caso que en San Martín de los Andes aparece seguido: el inquilino que termina comprando la casa que alquila. Ahí se cruzan dos contratos y conviene tener claro cómo se ordenan.
Carolina Godoy
Autora · 12 de agosto de 2026 · 8 min de lectura
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Idea central
Seña y reserva no son etapas obligatorias de una misma cosa. Son instrumentos distintos y sus efectos dependen de lo que se haya escrito. Si comprador e inquilino son la misma persona, además hay dos contratos vivos hasta la escritura.
La reserva: el primer papel y el más malentendido
La reserva suele firmarse cuando un interesado quiere sacar una propiedad del mercado mientras se termina de definir la operación. Entrega una suma y, a cambio, el inmueble deja de ofrecerse durante un plazo.
No tiene una regulación propia en el Código Civil y Comercial. En la práctica funciona como una oferta de compra que el propietario todavía puede aceptar o rechazar. Hasta que el dueño no acepta, no hay operación cerrada.
Su efecto depende del texto. Si el propietario acepta y luego una parte se arrepiente, el destino del dinero se resuelve según lo escrito. Una reserva de dos líneas puede generar más conflicto que protección.
La seña: el Código sí tiene reglas
La seña —o arras— está regulada por los artículos 1059 y 1060. El Código actual presume que es confirmatoria: refuerza el contrato y se imputa a cuenta del precio. No habilita a arrepentirse, salvo que las partes lo pacten expresamente.
Seña confirmatoria
Es la regla si no se aclara nada. Confirma la operación y el incumplimiento puede habilitar un reclamo de cumplimiento y daños.
Seña penitencial
Solo existe si se pacta expresamente. Quien la entregó y se arrepiente la pierde; quien la recibió debe devolver el doble, salvo otro acuerdo.
Entonces, ¿en qué se diferencian?
- Reserva: opera como oferta sujeta a aceptación y sus efectos dependen de la redacción.
- Seña: se presume confirmatoria y funciona como parte del precio. Solo permite arrepentirse si se pacta como penitencial.
Cuando quien compra ya alquila la propiedad
Alguien alquila una casa, decide comprarla, entrega una seña, firma el boleto y avanza hacia la escritura. Mientras todo eso ocurre, el contrato de locación sigue vivo.
Señar o firmar el boleto no extingue el alquiler
La locación da el uso y goce; la compraventa busca transmitir la propiedad. Hasta la escritura, la persona sigue siendo inquilina y debe pagar el alquiler, salvo que el boleto diga expresamente otra cosa.
Puede pactarse que desde el boleto se suspenda el alquiler o que determinados pagos se imputen al precio. Si el boleto calla, la locación continúa normalmente.
Con la escritura aparece la “confusión”
Al escriturar, quien debía pagar y quien tenía derecho a cobrar pasan a ser la misma persona. El artículo 931 llama a esto confusión. En términos simples, nadie puede ser inquilino de sí mismo.
El depósito de garantía
Puede devolverse o computarse a cuenta del precio. Lo importante es resolverlo en la misma operación y dejar constancia escrita, junto con la fecha hasta la cual se devengó el alquiler.
Qué mirar antes de firmar
Si entregás una reserva o seña
Exigí que el instrumento identifique qué es y cuáles son las consecuencias del arrepentimiento o incumplimiento.
Si comprás la casa que alquilás
Dejá escrito en el boleto qué pasa con el alquiler y el depósito hasta la escritura.
Si le vendés a tu inquilino
Cerrá la cuenta de la locación: depósito, alquileres y fecha de finalización.
Carolina Godoy
Consultas sobre seña, reserva, boletos de compraventa y contratos de locación en San Martín de los Andes y la Provincia del Neuquén.
Fuentes normativas
- Código Civil y Comercial de la Nación: arts. 999, 1059, 1060, 1165, 1170, 1171, 931, 932 y 1217 a 1221.
- DNU 70/2023: modificaciones al régimen de locaciones.
Preguntas frecuentes
¿Reserva y seña son lo mismo?
No. La reserva no tiene regulación propia en el Código y suele funcionar como una oferta sujeta a aceptación del propietario. La seña está regulada por los artículos 1059 y 1060 y se presume confirmatoria, salvo pacto expreso de arrepentimiento.
Si señé una compra y me arrepiento, ¿solo pierdo la seña?
Depende. Con una seña penitencial, quien la entregó la pierde y quien la recibió devuelve el doble. Si no se aclaró nada, se presume confirmatoria y la otra parte puede exigir el cumplimiento y reclamar daños.
Si soy inquilino y firmo el boleto, ¿dejo de pagar alquiler?
No automáticamente. Compraventa y locación son contratos distintos. Hasta la escritura el alquiler sigue devengándose, salvo que el boleto establezca expresamente otra cosa.
¿Cuándo deja de correr el alquiler?
Al escriturar, comprador e inquilino pasan a ser la misma persona. La obligación se extingue por confusión al reunirse las calidades de acreedor y deudor en un mismo patrimonio.
¿El inquilino tiene prioridad legal para comprar?
No. En Argentina no existe un derecho legal general de preferencia para el inquilino. Solo existe si fue pactado expresamente por escrito.
Aviso legal
Este contenido es informativo y no reemplaza el asesoramiento profesional. Cada operación requiere análisis particular por escribano o abogado, y la redacción concreta de la reserva, la seña y el boleto define en gran medida sus efectos.
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