Guía legal · Alquileres
Alquileres en San Martín de los Andes 2026: qué revisar antes de firmar
El precio importa, pero el contrato define quién paga, quién repara, cómo se actualiza el alquiler y qué ocurre cuando la relación termina. Esta guía explica los puntos críticos con normas vigentes y fallos reales de la Justicia de Neuquén.
Carolina Godoy
Autora · 17 de julio de 2026 · 10 min de lectura
En San Martín de los Andes conviven alquileres para vivienda permanente, contratos temporarios vinculados con el turismo y acuerdos pensados para estadías laborales o personales concretas. Esa diversidad vuelve especialmente importante que el contrato describa la realidad y no se limite a usar una etiqueta.
Idea central
Un buen contrato no elimina todos los conflictos, pero reduce las zonas grises y deja mejor preparada la prueba si el desacuerdo llega a una instancia judicial.
Libertad contractual: lo firmado obliga
El Código Civil y Comercial reconoce que las partes pueden determinar el contenido del contrato dentro de los límites de la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres. Una vez celebrado válidamente, el acuerdo obliga y debe ejecutarse de buena fe. Estas reglas surgen de los Arts. 958, 959 y 961 del CCyC.
En locaciones de inmuebles, además, el contrato, sus prórrogas y sus modificaciones deben instrumentarse por escrito, conforme el Arts. 1188 del CCyC. Por eso no conviene confiar en promesas verbales sobre arreglos, aumentos, mascotas, devolución del depósito o fecha de entrega.
Qué pueden acordar hoy las partes
La regulación vigente permite acordar el plazo. Si no se fija uno, el Arts. 1198 del CCyC establece plazos supletorios: dos años para vivienda permanente y tres años para otros destinos, con reglas especiales para usos temporarios y los que correspondan por usos y costumbres.
También pueden pactarse moneda, índice y periodicidad de actualización según el Arts. 1199 del CCyC. El depósito, la garantía y la periodicidad de pago se rigen por el Arts. 1196 del CCyC. Que exista libertad no significa que alcance con escribir “se actualizará”: hay que definir el índice, la fuente, la fecha base, la frecuencia, la moneda y qué sucede si el indicador deja de publicarse.
El régimen fue modificado por el DNU 70/2023. La ley aplicable a un contrato concreto depende, entre otros factores, de la fecha en que fue celebrado; una reforma posterior no modifica automáticamente todo acuerdo anterior.
Permanente o temporario: el nombre no alcanza
Si la locación es temporaria, el contrato debería explicar el motivo concreto de la transitoriedad y ser coherente con la duración, el destino y la prueba disponible. Llamar “temporario” a un vínculo destinado en los hechos a vivienda estable puede abrir una discusión judicial.
En Pozzebon c/ Arévalo, la Sala II de la Cámara de Apelaciones de Neuquén no se quedó solo con el título del documento: examinó el contrato, una operación vinculada y testimonios para concluir que existía una finalidad temporal real. El contrato allí analizado era de 2021, anterior al régimen actual; se cita por su enseñanza probatoria, no como una aplicación de las reformas de 2023.
Seis cláusulas que merecen una revisión cuidadosa
01 · Destino
Para qué se entrega el inmueble
Debe decir si será vivienda, alquiler turístico, actividad profesional u otro uso, y contemplar reglamentos de copropiedad y habilitaciones. Los Arts. 1194 y 1205 del CCyC regulan destino y uso conforme a lo convenido.
02 · Precio y actualización
Una fórmula que cualquiera pueda verificar
Conviene individualizar precio inicial, moneda, medio y lugar de pago, índice, fuente, fecha base, periodicidad, redondeos y mecanismo alternativo. La ambigüedad sobre el aumento suele convertirse en el primer conflicto.
03 · Estado y reparaciones
Inventario, fotografías y procedimiento de aviso
Los Arts. 1200, 1201, 1206 y 1207 del CCyC distribuyen deberes sobre entrega, conservación y reparaciones. El contrato debería sumar inventario firmado, fotografías fechadas, medidores, defectos existentes y un canal para denunciar urgencias. En Gómez Weiss, la Cámara valoró el anexo inventario y la pericia al decidir sobre daños.
04 · Gastos, tasas y expensas
Definir con precisión qué expensas paga cada parte
El DNU 70/2023 amplió la libertad contractual mediante el Arts. 958 del CCyC, por lo que resulta especialmente importante individualizar en el contrato los servicios, tasas y expensas que asume cada parte. Sin embargo, esa libertad opera dentro de los límites de la ley y el DNU no modificó el Arts. 1209 del CCyC. Esta norma permite poner a cargo del locatario las expensas derivadas de gastos habituales vinculados con servicios normales y permanentes, aun cuando el consorcio las denomine ordinarias o extraordinarias. La etiqueta contable no decide por sí sola: una expensa llamada “extraordinaria” puede corresponder al inquilino si cubre un servicio habitual; una obra o carga no habitual que grava la propiedad no se vuelve exigible solo por incluirla en una cláusula genérica.
05 · Terminación y llaves
Fecha, inspección, restitución y recepción
Los Arts. 1210, 1218 y 1222 del CCyC regulan restitución, continuación luego del vencimiento y recepción de llaves. En Temossi, seguir ocupando y pagando no creó por sí solo un contrato nuevo. En Antorena, una cláusula precisa permitió exigir la penalidad por restitución tardía desde el vencimiento, sin una intimación previa adicional.
06 · Garantías y fiadores
Alcance, vigencia y renovación expresa
El Arts. 1225 del CCyC dispone, como regla, que la obligación del fiador cesa al vencimiento, salvo por la falta de restitución en tiempo. Para una renovación o prórroga se requiere consentimiento expreso; no alcanza una extensión anticipada y genérica.
Checklist antes de firmar
Diez preguntas para hacerle al contrato
- 01¿El destino escrito coincide con el uso real?
- 02¿El plazo y la fecha de entrega están determinados?
- 03¿La actualización tiene índice, fuente, base y frecuencia?
- 04¿Cada gasto está individualizado y correctamente asignado?
- 05¿Existe inventario con fotos, medidores y defectos preexistentes?
- 06¿Hay un procedimiento claro para reparaciones urgentes?
- 07¿Se regula la devolución del depósito y su plazo?
- 08¿La recepción de llaves queda documentada?
- 09¿Las penalidades indican desde cuándo son exigibles?
- 10¿Fiadores y garantes conocen exactamente el alcance asumido?
El valor del asesoramiento preventivo
Revisar un contrato antes de firmarlo permite detectar contradicciones, completar cláusulas y ordenar la prueba cuando todavía hay margen para negociar. Cuando el conflicto ya empezó, las opciones suelen ser más costosas y limitadas.
La revisión debe ser individual: influyen el destino, la fecha, la documentación, las partes, el inmueble y la normativa local aplicable. Una plantilla general no reemplaza ese análisis.
Carolina Godoy
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Jurisprudencia de la Provincia del Neuquén citada
Pozzebon Ezequiel Isaac c/ Arévalo Mauro Germán
Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería de Neuquén, Sala II, “Pozzebon Ezequiel Isaac c/ Arévalo Mauro Germán s/ D. y P. derivados de la responsabilidad contractual de particulares”, JNQCI1, expediente 545866/2021, sentencia del 24 de julio de 2024. Jueces: Patricia Clerici y José Noacco. Secretaria: Micaela Rosales.
Qué aporta: El tribunal valoró el texto del contrato, la operación conectada y la prueba testimonial para determinar que existía una finalidad temporaria real. El caso enseña que el título elegido por las partes no reemplaza la prueba del destino efectivo.
Consultar sentencia oficial en PDFAntorena Verónica Patricia c/ Brandinu Elsa y otros
Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería de Neuquén, Sala II, “Antorena Verónica Patricia c/ Brandinu Elsa y otros s/ cobro de alquileres”, JNQJE2, expediente 688323/2022, sentencia del 25 de octubre de 2023. Jueces: Patricia Clerici y José Noacco. Secretaria: Sandra Andrade.
Qué aporta: Se admitió ejecutar la penalidad por restitución tardía sin intimación previa porque la cláusula fijaba con claridad su exigibilidad desde el vencimiento. La precisión de la cláusula cambió el resultado.
Consultar sentencia oficial en PDFTemossi Teresa del Carmen c/ Paolinelli Ernesto Atilio
Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería de Neuquén, Sala III, “Temossi Teresa del Carmen c/ Paolinelli Ernesto Atilio s/ desalojo por finalización de contrato de locación”, JNQCI6, expediente 518223/2017, sentencia del 7 de junio de 2018. Jueces: Marcelo Juan Medori y Fernando Marcelo Ghisini. Secretaria: Audelina Torrez.
Qué aporta: La permanencia y la recepción de pagos después del vencimiento no probaron un contrato nuevo: operó la continuación prevista por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial.
Consultar sentencia oficial en PDFGómez Weiss Carlos c/ Provincia del Neuquén y otro
Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería de Neuquén, Sala I, “Gómez Weiss Carlos c/ Provincia del Neuquén y otro s/ D. y P. derivados de la responsabilidad contractual del Estado”, JNQCI5, expediente 501577/2014, sentencia del 15 de febrero de 2018. Jueces: Cecilia Pamphile y Jorge Pascuarelli. Secretaria: Estefanía Martiarena.
Qué aporta: Al resolver sobre el deterioro del inmueble, la Cámara ponderó el anexo inventario, la prueba pericial y el desarrollo completo de la relación. Documentar el estado inicial no es un detalle: es prueba.
Consultar sentencia oficial en PDFFuentes normativas
- Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado, sitio oficial Argentina.gob.ar.
- Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, texto oficial.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de alquiler debe hacerse por escrito?
Sí. El artículo 1188 del Código Civil y Comercial exige forma escrita para el contrato de locación de inmueble y para sus prórrogas y modificaciones.
¿Las partes pueden elegir el plazo y la forma de actualización?
La regulación vigente permite acordar el plazo, la moneda, el índice y la periodicidad de actualización, dentro de los límites generales del ordenamiento. Es indispensable que la cláusula sea clara y verificable.
¿El inquilino debe pagar todas las expensas y todos los impuestos?
No necesariamente. El contrato debe individualizar con claridad qué expensas asume cada parte. Según el artículo 1209, el locatario puede asumir las expensas derivadas de gastos habituales vinculados con servicios normales y permanentes, aunque el consorcio las denomine ordinarias o extraordinarias. La libertad contractual ampliada por el DNU 70/2023 opera dentro de los límites legales y no convierte por sí sola una carga que grava la propiedad o un gasto extraordinario no habitual en obligación del inquilino.
¿Seguir pagando después del vencimiento renueva automáticamente el contrato?
No. El artículo 1218 establece que no hay tácita reconducción: la locación continúa en los mismos términos hasta que una de las partes la dé por concluida mediante comunicación fehaciente.
Aviso legal
Este artículo es informativo, refleja una explicación general a la fecha de publicación y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto. La solución puede variar según la fecha del contrato, su texto, la prueba y las circunstancias particulares. Antes de firmar o adoptar una decisión, consultá con un profesional habilitado.
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