Inversión
Cuánto rinde un alquiler temporario en San Martín de los Andes
Todos hablan de la rentabilidad del alquiler turístico, pero pocos ponen números. Te muestro cuánto factura y cuánto deja realmente un temporario en San Martín de los Andes, temporada por temporada y descontando los costos que casi nadie cuenta.
Escrito por Milton Catalán
Asesor inmobiliario con +10 años de experiencia en San Martín de los Andes
San Martín de los Andes vive del turismo, y eso convierte al alquiler temporario en una de las inversiones más buscadas de la Patagonia. La promesa es tentadora: cobrar en dólares por noche, usar la propiedad cuando querés y revalorizar el capital. Pero entre lo que factura una unidad y lo que termina entrando a tu bolsillo hay una distancia que conviene conocer antes de comprar.
En esta nota armo el cálculo completo con datos reales de mercado: cuánto se ocupa cada temporada, cuánto se cobra por noche, qué costos tiene la operación y qué rentabilidad neta queda al final. Y lo comparo con la alternativa más tranquila: el alquiler permanente.
Por qué el temporario funciona acá
No todo destino sirve para alquiler turístico. San Martín de los Andes tiene tres cosas que lo hacen funcionar: una doble temporada alta (ski en invierno y montaña/lago en verano), demanda que paga en dólares y una oferta de suelo limitada por el Parque Nacional Lanín y la geografía. Eso sostiene tanto el precio del m² como las tarifas por noche.
La contracara es la estacionalidad: no es lo mismo una semana de julio que un martes de mayo. Por eso el número que importa no es la mejor noche del año, sino el promedio de los 365 días. Además, el mercado se volvió más competitivo: en ¿se terminó el Airbnb fácil en San Martín de los Andes? analizamos los datos 2026 de oferta, ocupación y tarifas, y los nuevos controles municipales.
El caso: un 1 dormitorio en zona céntrica
Tomemos la unidad estrella del temporario: un departamento de 40 m² de 1 dormitorio en zona céntrica. Con una mediana de USD 3.210/m² en el Centro, el valor de compra ronda los USD 128.400. Es el segmento más líquido y el que más rápido se ocupa.
💡 Punto de partida
Valor de compra de referencia: USD 128.400 (40 m² × USD 3.210/m², mediana del Centro sobre 244 propiedades relevadas). Todo lo que sigue se calcula sobre esta base.
1. Cuánto factura: ocupación y tarifa por temporada
Acá está la clave que el promedio esconde. La facturación no es pareja: se concentra en invierno y verano. Estas son tarifas y ocupaciones de referencia para una buena unidad gestionada profesionalmente:
| Temporada | Ocupación | USD/noche | Factura |
|---|---|---|---|
| Invierno (ski) – jul a sep | 75% | USD 75 | USD 5.175 |
| Verano – ene y feb | 80% | USD 70 | USD 3.304 |
| Otoño / primavera (fines de semana largos) | 45% | USD 55 | USD 3.020 |
| Temporada baja – resto del año | 25% | USD 45 | USD 1.035 |
| Total anual | 53% | USD 12.534 |
El resultado: una facturación bruta de USD 12.534 al año, con una ocupación promedio del 53%. Parece un yield bruto altísimo sobre el valor de compra, pero todavía no descontamos nada. Acá es donde la mayoría se equivoca.
2. Lo que se lleva la operación
El temporario factura más que el permanente, pero también cuesta más operarlo. Entre todo, es razonable que se vaya cerca de un 35% de lo que facturás:
- Comisión de plataformas (Airbnb, Booking): entre 3% y 15% según el canal.
- Gestión / administración: si no vivís acá o no querés operar, una empresa de management cobra entre 15% y 25% de lo facturado.
- Limpieza y blanquería entre estadías, consumibles y amenities.
- Servicios, expensas y mantenimiento, que en una propiedad de uso intensivo pesan más.
- Desgaste y reposición de muebles y electrodomésticos.
Del bruto al neto
Rentabilidad neta sobre el valor de compra: 6.3% anual en USD.
3. Temporario vs. permanente: el mano a mano
La alternativa tranquila es alquilar la misma unidad de forma permanente. Según nuestros datos de referencia, un depto de 1 dormitorio rinde alrededor del 8.2% anual, lo que sobre USD 128.400 son unos USD 877 por mes sin trabajo operativo.
Temporario
~6.3%
Neto anual estimado. Más ingreso y podés usar la propiedad, pero exige gestión activa e ingresos estacionales.
Permanente
~8.2%
Anual sobre el valor de compra. Un poco menos, pero ingreso estable, previsible y cero trabajo operativo.
La diferencia es más chica de lo que parece, y por eso la decisión no se toma solo con el yield: pesa cuánto querés involucrarte, si vas a usar la propiedad y qué tan estable necesitás el ingreso. A ambos números hay que sumarles la revalorización del m², que en San Martín de los Andes acumuló un 10.6% en USD en los últimos años.
Qué unidad rinde mejor en temporario
No toda propiedad sirve igual. En temporario suele ganar la unidad chica, céntrica y lista para usar. Mirá la diferencia de rendimiento por segmento en alquiler de referencia:
| Segmento | Superficie | Rentabilidad anual |
|---|---|---|
| Depto 1 dorm | 40 m² | 8.2% |
| Depto 2 dorm | 80 m² | 6.2% |
| Casa 2 dorm | 96 m² | 8% |
| Casa 3 dorm | 165 m² | 6.5% |
| Casa 4 dorm | 225 m² | 6.1% |
Los departamentos chicos lideran porque combinan menor ticket de entrada, alta rotación y demanda permanente. Las casas grandes facturan más por noche en temporada alta, pero pasan más días vacías y exigen más mantenimiento, así que el rendimiento sobre el capital baja.
¿Querés saber cuánto rendiría una propiedad puntual?
Analizamos la unidad que estás mirando con datos del mercado: valor de compra, rentabilidad estimada y potencial como temporario. Sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde un alquiler temporario en San Martín de los Andes?
Una buena unidad, bien ubicada y bien gestionada, puede dejar una rentabilidad neta de entre 6% y 9% anual en dólares sobre el valor de compra. Factura más por noche que el permanente, pero tiene más costos y depende de la ocupación de cada temporada. Son rendimientos de referencia, no garantizados.
¿Conviene más el temporario o el permanente?
El temporario suele rendir algo más y te deja usar la propiedad, pero exige gestión activa e ingresos estacionales. El permanente rinde un poco menos pero es estable y sin trabajo operativo. Los departamentos chicos en zona céntrica son los que mejor funcionan en temporario.
¿Qué ocupación real puedo esperar?
Es estacional: muy alta en invierno y verano, media en primavera y otoño, baja el resto del año. Un promedio anual razonable para una buena unidad gestionada se ubica en torno al 50% al 65%, según ubicación, calidad y gestión.
Aviso
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Las tarifas, ocupaciones y costos son estimaciones de referencia para San Martín de los Andes y varían según ubicación, calidad, gestión y temporada; el valor del m² surge de 1.753 propiedades relevadas y también puede variar. Los rendimientos son escenarios probables, no promesas. Consultá con un asesor inmobiliario profesional antes de tomar decisiones de inversión.
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