¿Se terminó el Airbnb fácil en San Martín de los Andes?

Durante años, la conversación sobre alquiler temporario en San Martín de los Andes fue bastante simple: comprar una unidad bien ubicada, publicarla, aprovechar julio y enero y cobrar una tarifa turística. Esa fórmula todavía puede funcionar, pero los datos de 2026 muestran que el mercado se volvió más competitivo y exige mirar bastante más que el precio de una noche de vacaciones.

Cuando hablamos de “Airbnb” en esta nota usamos el nombre como una forma cotidiana de referirnos al alquiler temporario publicado en plataformas. Los datos de AirDNA también incluyen oferta observada en Vrbo y Booking, y deben leerse como una estimación privada del mercado, no como una estadística oficial municipal.

La paradoja de 2026: más ocupación, menos ingreso

La fotografía de AirDNA con datos cerrados a mayo de 2026 es clara: crecen las publicaciones y mejora la ocupación, pero cae el precio promedio que efectivamente se cobra. El resultado es que el ingreso medio por propiedad también retrocede.

Fuente: AirDNA, actualización del 9 de junio de 2026 con información completa hasta mayo. “Publicación activa” significa que estuvo disponible o reservada durante los últimos doce meses. Los USD 8.100 corresponden al ingreso bruto anual promedio estimado antes de gastos.

Una semana llena no es una rentabilidad anual

Ver el departamento completo durante las vacaciones de invierno puede dar una sensación equivocada. La inversión se evalúa sobre doce meses, incluyendo semanas vacías, descuentos, comisiones, limpieza, servicios, reposición, mantenimiento y gestión. Además, el ingreso bruto promedio de una plataforma no dice cuánto queda en el bolsillo ni cuánto capital hubo que invertir para comprar la propiedad.

Por eso no hay una contradicción automática entre el promedio general y una unidad céntrica que rinde mejor: son universos distintos. El punto es no usar el caso de una propiedad sobresaliente como promesa para todo el mercado. En nuestro análisis anterior explicamos el cálculo completo de una buena unidad y sus costos en cuánto rinde realmente un alquiler temporario.

El segundo cambio: la informalidad queda bajo la lupa

El 4 de junio de 2026, el Concejo Deliberante aprobó por unanimidad el convenio que permite compartir información entre el Municipio, FEHGRA y la Asociación Hotelera Gastronómica local. El acuerdo, protocolizado mediante el Decreto 833/26, habilita el uso de datos obtenidos a través de AirDNA para identificar actividad de hospedaje fuera del marco regulatorio.

Esto no crea desde cero la obligación de registrarse: San Martín de los Andes ya cuenta con un Registro de Alquiler Turístico Temporario. La reglamentación contempla documentación del inmueble y del titular, seguro de responsabilidad civil, requisitos de seguridad, inspección y un certificado de inscripción de vigencia anual.

La novedad es la capacidad de contrastar la oferta digital con el registro. Para quien analiza comprar una propiedad con destino turístico, la habilitación deja de ser un trámite para revisar después: debe formar parte del estudio previo de costos y factibilidad.

El debate local: competencia, vivienda y seguridad

La Asociación Hotelera sostiene que la ocupación por fuera del sistema formal sería aproximadamente 30% superior a la hotelería tradicional. Es una afirmación del sector empresario y no un dato oficial auditado, pero muestra el tamaño de la discusión: hoteles y alojamientos habilitados reclaman igualdad de condiciones, mientras muchos propietarios ven el temporario como una forma legítima de aprovechar su activo.

También aparece el problema de la vivienda permanente. Sería demasiado fácil responsabilizar a una sola plataforma por la falta de alquileres: influyen el crecimiento de la ciudad, la escasez de suelo, los costos de construcción, la estacionalidad y la demanda turística. Pero tampoco se puede negar que el uso turístico compite, en algunos segmentos, con el alquiler para residentes.

Qué propiedades todavía tienen ventaja

En un mercado con más competencia, no gana automáticamente la unidad más linda ni la que cobra más caro. Tienden a defenderse mejor las que combinan:

• Precio de compra razonable: la rentabilidad empieza al comprar, no al publicar.
• Ubicación práctica todo el año: acceso, estacionamiento, cercanía y funcionamiento en invierno.
• Costos fijos controlados: expensas, calefacción y mantenimiento pueden borrar una buena tarifa.
• Diferencial verificable: vista, cochera, equipamiento, distribución o servicio; no sólo decoración.
• Gestión profesional: respuesta, reputación, fotografía, limpieza y precio dinámico.
• Factibilidad de habilitación: documentación y condiciones del inmueble revisadas antes de comprar.
• Plan alternativo: posibilidad real de alquiler permanente o reventa si cambia el mercado.

Entonces, ¿se terminó el Airbnb fácil?

Probablemente sí se terminó la etapa fácil: la de comprar cualquier departamento, mirar la tarifa de julio y proyectarla como si se repitiera todo el año. Pero eso no significa que se haya terminado el alquiler temporario como inversión.

San Martín de los Andes conserva una demanda turística fuerte y una doble temporada atractiva. Lo que cambió es el nivel de exigencia. En 2026, una buena decisión necesita precio de entrada, escenario conservador de ocupación, costos completos, habilitación y una unidad capaz de competir sin depender de descuentos permanentes.